Oι συχνές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων οδηγούν πολλές φορές τους φορολογούμενους σε λάθη τα οποία κοστίζουν αρκετά ευρώ. Το υπουργείο Οικονομικών αν και ετησίως σχεδόν τροποποιεί τις διατάξεις των νόμων που διέπουν τα ακίνητα, ωστόσο δεν ενημερώνει σωστά -με ημερίδες και συνέδρια- τους υπόχρεους φορολογούμενους, τους ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς και τους ενδιαφερόμενους για αγορά ακινήτου.
Οι αρμόδιες διευθύνσεις τουλάχιστον εκδίδουν οδηγίες όπως αυτές που παρατίθενται παρακάτω με τη μορφή ερωταπαντήσεων. Όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι για τις μεταβιβάσεις ακινήτων αναλύονται στις 21 ερωτήσεις που ακολουθούν.
1. Ποιο είναι το αντικείμενο του ΦΜΑ και ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου;
Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα και σύσταση εμπραγμάτου σε ακίνητο δικαιώματος καθώς και σε μεταβίβαση πλοίου με ελληνική σημαία επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτών και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.
2. Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;
Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να επιδώσουν κοινή δήλωση ΦΜΑ προς τον αρμόδιο προϊστάμενο ΔΟΥ της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.
3. Σε πόσα αντίγραφα υποβάλλεται η δήλωση;
Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα εκ των οποίων το ένα κρατείται από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο.
4. Επιτρέπεται η επίδοση της δήλωσης σε αναρμόδιο προϊστάμενο ΔΟΥ;
Επιτρέπεται η επίδοση της δήλωσης σε αναρμόδιο προϊστάμενο ΔΟΥ, όταν είναι δύσκολη η επίδοσή της στον αρμόδιο προϊστάμενο, λόγω του ότι η έδρα αυτού είναι σε διαφορετική πόλη από εκείνη που καταρτίζεται η σύμβαση, ο οποίος, αφού καταχωρίσει τη δήλωση αυτή στο βιβλίο δηλώσεων, υποχρεούται να την αποστείλει στον αρμόδιο προϊστάμενο ΔΟΥ προς έλεγχο. Επίσης, αν στην περιφέρεια που βρίσκεται το ακίνητο εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, επιτρέπεται, όταν είναι δύσκολη η επίδοσή της στον αρμόδιο προϊστάμενο, να επιδοθεί η δήλωση του φόρου μεταβίβασης στον προϊστάμενο της αρμόδιας για τη φορολογία εισοδήματος του αγοραστή Δημόσιας Οικονομικής Υπηρεσίας. Στην περίπτωση αυτή χορηγείται αντίγραφο της δήλωσης για τη σύνταξη συμβολαίου και στη συνέχεια η δήλωση διαβιβάζεται στον προϊστάμενο της αρμόδιας ΔΟΥ για έλεγχο των προσδιοριστικών στοιχείων του ακινήτου που δηλώθηκαν.
5. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;
Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Αν όμως ο φορολογούμενος αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία του ακινήτου, έχει το δικαίωμα μέσα σε 60 ημέρες από τότε που υπέβαλε τη δήλωση να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια, τα οποία θα αποφανθούν για τον προσδιορισμό της αξίας με βάση τα συγκριτικά στοιχεία.
Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ, ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε. Στη συνέχεια, ο προϊστάμενος της ΔΟΥ προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να επιδώσει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την προσωρινή αξία του προϊσταμένου της ΔΟΥ και να καταβάλει χωρίς προσαυξήσεις και πρόστιμα το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Στην περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται πλέον τακτικός έλεγχος από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ για τον προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προσωρινή προεκτίμηση και στη συνέχεια εκδίδεται το σχετικό φύλλο ελέγχου. Μέσα σε 60 ημέρες από την κοινοποίηση του φύλλου ελέγχου ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να συμβιβαστεί ή να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια. 6. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ; Ο υπολογισμός του φόρου μεταβίβασης ακινήτων γίνεται με τρεις συντελεστές. Τον ακέραιο, το μειωμένο στο μισό και το μειωμένο στο 1/4. Ο ακέραιος συντελεστής 7% υπολογίζεται στο μέχρι του ποσού των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ της φορολογητέας αξίας και αυξάνεται σε 9% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της. Οι παραπάνω συντελεστές ΦΜΑ αυξάνονται από 7% σε 9% και από 9% σε 11% αντίστοιχα, όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται βρίσκεται σε εντός σχεδίου περιοχή που λειτουργεί ή έχει συσταθεί Πυροσβεστική Υπηρεσία. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%.
Για να γίνει κατανοητό αυτό, παρατίθενται τα ακόλουθα παραδείγματα:
α) Ο Α΄ αγοράζει οικόπεδο αξίας 8.800 ευρώ σε περιοχή που δεν υπάρχει Πυροσβεστική Υπηρεσία. Ο αναλογών φόρος μεταβίβασης θα υπολογισθεί με συντελεστή 7%.
β) Ο Α΄ αγοράζει οικόπεδο αξίας 16.000 ευρώ σε περιοχή που υπάρχει Πυροσβεστική Υπηρεσία. Ο αναλογών φόρος θα υπολογισθεί για το μέχρι των 15.000 ευρώ τμήμα της αγοραίας αξίας με συντελεστή 9%, για το άνω δε των 1.000 ευρώ τμήμα με συντελεστή 11%. Ο ΦΜΑ που προκύπτει κατά τα προεκτεθέντα μειώνεται στο μισό ή στο ένα τέταρτο ανάλογα με τη νομική μορφή της πραγματοποιούμενης μεταβίβασης ή την ιδιότητα των συμβαλλόμενων προσώπων.
α) ΦΜΑ μειωμένος στο τέταρτο. Οι περιπτώσεις που ο ΦΜΑ μειώνεται στο τέταρτο είναι η αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων, η διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και ΕΠΕ και η μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στους εταίρους της κατά το λόγο της εταιρικής τους μερίδας καθώς και η απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτήν.
β) ΦΜΑ μειωμένος στο μισό. Οι περιπτώσεις που ο ΦΜΑ μειώνεται στο μισό είναι η ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας, η υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων, συγχώνευση Α. Ε. και Συνεταιρισμών, η αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια καθώς και η συνένωση οικοπέδων.
7. Σε ποιες περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας οφείλεται ΦΜΑ; Σε κάθε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας θα πρέπει να ερευνάται αν συντελείται, άμεσα ή έμμεσα, μεταβίβαση εμπραγμάτων επί ακινήτων δικαιωμάτων μεταξύ των συγκυρίων, είτε με μορφή διανομής, είτε ανταλλαγής, είτε πώλησης, είτε δωρεάς ιδανικών μεριδίων π.χ. Σύσταση σε οικόπεδο με υφιστάμενα κτίσματα Σύσταση και στο μελλόκτιστο δικαίωμα υψούν με υφιστάμενα κτίσματα Μεταφορά ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου σε μελλόκτιστο δικαίωμα υψούν, στο οποίο υφίστανται κτίσματα και στις οριζόντιες ιδιοκτησίες αυτών έχει κατανεμηθεί το σύνολο των ποσοστών του οικοπέδου. Τροποποίηση σύστασης με απόσπαση τμήματος οριζόντιας ιδιοκτησίας από εκείνη στην οποία ανήκε και μεταφορά της σε οριζόντια ιδιοκτησία άλλου συνιδιοκτήτη. Σύσταση με διανομή ψιλής κυριότητας. Διανομή υφιστάμενης κάθετης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο με κτίσματα. Κατάργηση υφιστάμενης σύστασης σε οικόπεδο με κτίσματα.
8. Τεκμήριο αποπερατωμένου κτίσματος -
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις εφαρμογής του;
α. Να μεταβιβάζονται ιδανικά μερίδια οικοπέδου.
β. Η μεταβίβαση να γίνεται με αντάλλαγμα.
γ. Να έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ανέγερσης πολυκατοικίας, ή η σχετική αίτηση να έχει υποβληθεί το αργότερο σε 2 χρόνια από τη μεταβίβαση.
δ. Η ανέγερση των κτισμάτων να γίνει είτε από τον πωλητή των ποσοστών του οικοπέδου, είτε από εργολάβο ο οποίος ανέλαβε με αντιπαροχή την ανέγερση της πολυκατοικίας, είτε από τρίτο πρόσωπο το οποίο ενεργεί για λογαριασμό είτε του οικοπεδούχου είτε του εργολάβου.
9. Πότε οφείλεται φόρος διανομής;
Κατά την αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων τους οφείλεται ΦΜΑ, αν συντρέχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
α. Η διανομή να είναι αυτούσια, δηλαδή ο καθένας από τους συγκυρίους να παίρνει είτε ένα διαιρετό μέρος των ακινήτων που διανέμονται είτε ποσοστό εξ αδιαιρέτου αυτών.
β. Η αξία της μερίδας που παίρνει από τη διανομή κάθε συγκύριος, δηλ. η φυσική του μερίδα, να είναι ίση με την αξία της ιδανικής του μερίδας, δηλ. με την αξία που είχε η εξ αδιαιρέτου συμμετοχή του.
Ο ΦΜΑ μειωμένος επιβάλλεται στο σύνολο της περιουσίας που διανέμεται και σε περίπτωση άνισης διανομής, η επί πλέον αξία θεωρείται ότι αποκτάται με ξεχωριστή μεταβίβαση και φορολογείται με ακέραιο συντελεστή ΦΜΑ, αν καταβληθεί αντάλλαγμα, διαφορετικά οφείλεται φόρος δωρεάς. Σε περίπτωση άνισης διανομής η διαφορά της φυσικής από την ιδανική μερίδα υποβάλλεται τόσο σε φόρο διανομής όσο και κατά περίπτωση σε φόρο δωρεάς ή ΦΜΑ με ακέραιο συντελεστή.
10. Ποιοι είναι οι πρόσθετοι φόροι και πότε επιβάλλονται;
Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 1 του ν. 2523/1997, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 24 παρ. 1 του ν. 3296/2004:
α. Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2,5% επί του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος λόγω μη υποβολής της δήλωσης, για κάθε μήνα καθυστέρησης.
β. Σε περίπτωση υποβολής ανακριβούς δήλωσης, επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2% επί του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε, για κάθε μήνα καθυστέρησης.
γ. Σε περίπτωση υποβολής εκπρόθεσμης δήλωσης, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 1% επί του φόρου που οφείλεται με τη δήλωση, για κάθε μήνα καθυστέρησης.
Τα ανωτέρω ισχύουν για υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τη δημοσίευση του ν. 3296/2004 και μετά (14.12.2004). Σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 2 του ν. 2523/97, ορίζονται ως ανώτατα όρια για την επιβολή πρόσθετων φόρων, το ποσοστό 100% για υποβολή εκπρόθεσμης δήλωσης και 200% για την υποβολή ανακριβούς δήλωσης ή μη υποβολής δήλωσης του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος φορολογούμενος.
11. Δικαίωμα προσφυγής - Εξώδικη επίλυση της διαφοράς
α. Κατά του φύλλου ελέγχου έχει δικαίωμα προσφυγής ο υπόχρεος ή οι κληρονόμοι του, εντός 60 ημερών από την κοινοποίηση του φύλλου ελέγχου.
β. Κατά τη διάρκεια της προθεσμίας προς άσκηση της προσφυγής, ο υπόχρεος δικαιούται να ζητήσει από τον αρμόδιο προϊστάμενο ΔΟΥ την εξώδικη επίλυση της διαφοράς (συμβιβασμός). ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ
12. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από το ΦΜΑ για αγορά πρώτης κατοικίας;
Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα) και συγκεκριμένα μόνο σε Έλληνες υπηκόους που κατοικούν στην Ελλάδα. Κατ' εξαίρεση, μπορούν να τύχουν απαλλαγής οι Έλληνες ή ομογενείς που εργάσθηκαν ή εργάζονται στο εξωτερικό για έξι τουλάχιστον χρόνια και είναι εγγεγραμμένοι κατά το χρόνο της αγοράς σε δημοτολόγια της χώρας, ακόμα και αν δεν διαμένουν στην Ελλάδα, αρκεί να πληρούν τις λοιπές προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος. Συνεπώς, δεν δικαιούνται της απαλλαγής οι Έλληνες φοιτητές για όσο διάστημα παραμένουν σπουδάζοντας στο εξωτερικό. Επίσης, για τους έμμισθους Έλληνες δημοσίους υπαλλήλους που υπηρετούν στο εξωτερικό θεωρείται ότι η κατοικία τους βρίσκεται στην Ελλάδα και συνεπώς δικαιούνται της απαλλαγής. Οι αλλοδαποί δεν μπορούν να τύχουν της απαλλαγής αυτής κατά την αγορά πρώτης κατοικίας. Κατ' εξαίρεση, της ως άνω απαλλαγής μπορούν να τύχουν και οι αλλοδαποί υπήκοοι κράτους - μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι οποίοι διαμένουν και εργάζονται για αρκετό διάστημα στην Ελλάδα με τις ίδιες προϋποθέσεις που τυχαίνουν οι Έλληνες πολίτες.
Η απαλλαγή κατά την αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται και στους Έλληνες εκ Τουρκίας, Β. Ηπείρου, Ρωσίας (Πόντιοι) και εκ Κύπρου, εφόσον έχουν εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα. Η μόνιμη διαμονή της κατηγορίας αυτών των δικαιούχων αποδεικνύεται με κάθε νόμιμο μέσο, όπως π.χ. η έναρξη άσκησης επαγγέλματος, η πρόσληψη για παροχή υπηρεσιών εξαρτημένης εργασίας (μισθωτός), η ενοικίαση κατοικίας, η φοίτηση σε σχολές κ.λπ. Το ελάχιστο συνεχόμενο χρονικό διάστημα κατοικίας -ή και εργασίας, όπου απαιτείται- στην Ελλάδα ορίζεται σε ένα (1) έτος.
Επισημαίνεται ότι ειδικά για τα πρόσωπα αυτά η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται.
Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο, την Κύπρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της αλβανικής, κυπριακής και τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο. Η απαλλαγή παρέχεται και στον κύριο εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλό κύριο ή επικαρπωτή κατοικίας ή οικοπέδου που αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας ή της ψιλής κυριότητας, προκειμένου να γίνει εξ ολοκλήρου κύριος του ακινήτου, εφόσον το ποσοστό που έχει δεν πληροί τις στεγαστικές ανάγκες.
Η απαλλαγή παρέχεται και στο σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει καταθέσει αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον προ έξι μηνών από το χρόνο της αγοράς. Αν δε λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε πέντε έτη από την αγορά, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο οικείος φόρος. Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων, αποθηκών, γραφείων, βιομηχανοστασίων και γενικά αμιγών επαγγελματικών στεγών έχουν δικαίωμα απαλλαγής. Δεν θεωρείται επαγγελματική στέγη το ακίνητο, το οποίο από την οικοδομική άδεια ή τον τίτλο κτήσης χαρακτηρίζεται ως κατοικία, έστω και αν αυτό χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγαση.
13. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;
Με τη διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 3 του ν. 3634/2008 (ΦΕΚ 9 Α΄/29-1-2008) καταργήθηκαν τα αφορολόγητα όρια για την απόκτηση πρώτης κατοικίας και παρέχεται πλήρης απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης (και το τέλος συναλλαγής ακινήτων) για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους. Το ανωτέρω εμβαδόν προσαυξάνεται κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, την επιμέλεια των οποίων έχει ο δικαιούχος, ή τα προστατευόμενα τέκνα με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%.
Αν το εμβαδόν της πρώτης κατοικίας υπερβαίνει τα ανωτέρω όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του ποσού της αξίας που αντιστοιχεί στο εμβαδόν αυτό. Για την αξία που αντιστοιχεί στο επιπλέον εμβαδόν οφείλεται ο οικείος φόρος, δηλαδή φόρος μεταβίβασης ή τέλος συναλλαγής ακινήτων, αντίστοιχα. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται σε αγορές πρώτης κατοικίας, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 13-12-2007 και μετά.
14. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
α. Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Ακόμη για την απαλλαγή απαιτείται το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο και εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας, και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού. Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν στο όνομα του αγοραστή.
β. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να ανεγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα Κατ' εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ. (άρθρο 16 παρ. 14 ν. 3522/2006). γ. Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία.
15. Πότε αίρεται η απαλλαγή;
Σε περίπτωση που με πράξη εν ζωή μεταβιβασθεί το ακίνητο ή συσταθεί σ' αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, πριν από την παρέλευση της πενταετίας, αυτός που μεταβιβάζει ή συνιστά εμπράγματο δικαίωμα υποχρεούται, προ της μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ το ΦΜΑ που αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου.
Ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει το ακίνητο κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος ή το δηλωθέν τίμημα της μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
Σημειώνεται ότι στην περίπτωση χορήγησης απαλλαγής και στους δύο συζύγους κατά την αγορά ακινήτου εξ αδιαιρέτου, κατά τη μεταβίβαση του ποσοστού του ενός συζύγου σε τρίτον εντός της πενταετίας καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό αυτό. 16. Ποιες είναι οι κυρώσεις σε περίπτωση διαπίστωσης μη συνδρομής των προϋποθέσεων απαλλαγής; Αν διαπιστωθεί από τη ΔΟΥ ότι χορηγήθηκε απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής, επιβάλλεται σε βάρος του αγοραστή, εκτός από τον αναλογούντα κύριο φόρο, και πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 100% επί του κυρίου φόρου. Ο κύριος φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης με εφαρμογή των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου της απαλλαγής είναι μεγαλύτερος. Σε περίπτωση διοικητικής επίλυσης της διαφοράς ο ανωτέρω πρόσθετος φόρος δεν μπορεί να μειωθεί στα 3/5 αυτού, κατά τις διατάξεις της παραγράφου 8 του άρθρου 2 του ν. 2523/1997. Αν η αξία που έχει απαλλαγεί από το φόρο αποτελεί τμήμα της συνολικής αξίας του ακινήτου, ο κύριος και πρόσθετος φόρος επιβάλλεται με βάση το τμήμα αυτό, η αξία του οποίου υπολογίζεται με βάση τη σχέση της αξίας που έχει απαλλαγεί προς τη συνολική αξία, κατά το χρόνο της απαλλαγής (άρθρο 3 παρ. 6 ν. 3634/2008).
Τα ανωτέρω ισχύουν για αγορές πρώτης κατοικίας η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 13-12-2007 και μετά.
17. Υπάρχει δικαίωμα απαλλαγής για δεύτερη φορά;
Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μια φορά Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον:
α. Τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους.
β. Ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής. Ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει αυτό κατά το χρόνο της νέας απαλλαγής. Για τον υπολογισμό του φόρου γίνεται χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος. Η απαλλαγή αυτή παρέχεται και σε πρόσωπα τα οποία έτυχαν απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης για απόκτηση στέγης μέχρι 14.7.1980, καθώς και σε πρόσωπα τα οποία έτυχαν απαλλαγής από το φόρο κληρονομιάς ή γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας, εφόσον για τα πρόσωπα αυτά συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής και καταβληθεί ο οικείος φόρος κατά περίπτωση.
18. Ποια είναι τα δικαιολογητικά για τη χορήγηση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία και πότε υποβάλλονται;
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από το ΦΜΑ υποβάλλονται μαζί με τη δήλωση ΦΜΑ πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
19. Ποιες απαλλαγές παρέχονται στους αγρότες;
Με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρ. 8 του ν. 3220/2004 παρέχεται πλήρης απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, μαζί με τις εγκαταστάσεις τους που εξυπηρετούν αποκλειστικά την εκμετάλλευσή τους, σε όλους τους αγρότες (νέους, νεοεισερχόμενους ή άνω των 40 ετών) είτε με τις διατάξεις του ν. 634/1977 είτε με εκείνες του ν. 2520/1997, χωρίς κανένα περιορισμό (ανώτατο όριο) ως προς την αξία ή την έκταση των αγροτικών ακινήτων. 20. Χορηγείται απαλλαγή για αγορά οικίας, διαμερίσματος ή οικοπέδου με εισαγωγή συναλλάγματος; Χορηγείτο, καταργήθηκε όμως από 28-12-2000 με τις διατάξεις του ν. 2873/2000.
21. Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του ΦΜΑ;
Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή ΦΜΑ παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από το τέλος του έτους μέσα στο οποίο επιδόθηκε η δήλωση ΦΜΑ και μετά πάροδο δεκαπέντε ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου παρεσχέθη η απαλλαγή, έστω και αν η υπόθεση περαιώθηκε οριστικά.
